Le crowdfunding immobilier est une activité récente mais en plein boom en France. Plus de 35 millions d'euros ont été investis l'an passé via cette nouvelle forme de financement participatif. Si le crowdfunding pour des projets associatifs est bien connu du plus grand nombre, comment fonctionne le financement participatif pour le secteur immobilier ? Est-ce sans risque ? Quels avantages ?
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? / iStock.com - MicroStockHub
Le crowdfunding immobilier, l'investissement à plusieurs
Le crowdfunding immobilier fonctionne de la même manière que les autres catégories d'investissements participatifs. Un promoteur immobilier ou un lotisseur propose plusieurs projets à financer, généralement des immeubles comprenant plusieurs dizaines ou centaines d'appartements, ou des terrains comportant des maisons et villas qui seront revendues par lots dans le cas d'un lotisseur.
Via une plateforme web dédiée, les internautes investissent sur le projet de leur choix. Une fois le projet financé à 100%, les travaux débutent, car l'une des spécificités du crowdfunding immobilier est de permettre à des projets de pouvoir sortir de terre.
Chaque personne ayant investi ne devient pas pour autant copropriétaire du bien ou des biens sur lesquels elle a placé de l'argent. Le retour sur investissement intervient en réalité dès que les appartements ou les lots ont été vendus, avec intérêts. Autre possibilité : l’investisseur devient propriétaire du bien et encaisse alors les loyers issus de la mise en location.
Un principe bénéfique tant pour le promoteur que pour l'investisseur
Le promoteur déniche de nouveaux fonds pour compléter son investissement et l’investisseur réalise un placement immobilier rentable. Rentable car les plateformes spécialisées en crowdfunding immobilier promettent des niveaux de rentabilité élevés : de l'ordre de 10% par an. Une formule qui séduit de plus en plus, puisque en 2016, le secteur a vu le nombre d'investissements augmenter de 20% sur une année.
Les deux façons de faire du crowdfunding immobilier
Si de nombreuses plateformes web permettent de se lancer dans des projets de crowdfunding immobilier, l'investissement revêt deux formes :
- En direct : dans ce cas, les investisseurs sont propriétaires de parts dans une SCCV (Société civile de construction vente). Les investisseurs deviennent de facto des actionnaires aux côtés du promoteur ou du lotisseur. Le retour sur investissement se fait via le rachat de leurs titres augmentés d'une plus-value au plafond déterminé en début d'opération ;
- Par une émission obligataire. Ici, les investisseurs prêtent des fonds à la SCVV. L'obligation sera bonifiée de taux d'intérêts définis à l'avance et pour une durée de prêt également définie à l'avance.
Dans un cas comme dans l'autre, le promoteur ou le lotisseur rachètera les parts à chaque investisseur.
Attention toutefois car le crowdfunding immobilier est comme tous les placements : il n'est pas sans risque. Le placement n'est pas garanti. Le projet peut ne jamais sortir de terre ou bien la vente des lots peut s'avérer complexe voire longue.
Passer par une plateforme réglementée
Autre point de vigilance à prendre en compte pour une personne qui serait intéressée par un investissement en crowdfunding immobilier. Il faut passer par une plateforme qui fait l’objet d’un encadrement réglementaire. C’est-à-dire qui a été immatriculée sur le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS), en qualité de Conseillers en Investissements Participatifs (CIP) ou d’Intermédiaires en Financement participatif (IFP). Les plateformes doivent en outre être agrées par les Autorités de régulation en tant que Prestataires de Services d’Investissement (PSI). L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) vient d’ailleurs de lancer sa première alerte concernant une plateforme de crowdfunding, qui ne dispose pas des autorisations nécessaires pour exercer. « Le régulateur met en garde le public contre les activités du site internet https://crowd-partners.com/ qui incite les épargnants à investir dans différentes solutions de placement frauduleuses et utilise abusivement le label « Plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises », sans bénéficier des autorisations nécessaires ». Ce n’est pas l’activité immobilière de la plateforme qui est directement mise en cause par l’AMF mais le fait qu’elle propose : « aux particuliers d’investir dans des métaux précieux et des pierres précieuses, en mettant en avant la perspective d’un rendement financier » sans respecter les obligations propres à ce type d’activité. Néanmoins la vigilance s'impose.
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